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둔촌동 모아타운 조감도(출처=닥터빌드 블로그)서울 강동구 둔촌동 일대가 다시 뜨겁습니다.올림픽파크포레온 입주 이후 둔촌동 전체의 분위기가 바뀌면서, 주변 노후 주거지들도 하나둘 정비사업에 속도를 내고 있기 때문입니다.그중에서도 가장 극적인 흐름을 보여준 곳이 바로 둔촌동 77-41번지 일원 모아타운입니다.사업 초기에는 “해제될 수도 있다”는 이야기까지 나왔고, 실제로 주민 반대와 갈등도 상당했습니다. 하지만 2026년 4월 기준, 결국 1·2·3구역 전 구역 조합설립인가 완료라는 결과까지 도달했습니다.특히 이 사업은 단순한 소규모 가로주택정비사업이 아니라, 서울시 공모형 모아타운의 대표 사례로 평가받고 있다는 점에서 의미가 큽니다.오늘은 현재까지 진행된 둔촌동 모아타운에 대하여 알아보는 시간을 가져보려 합니다. ​▶ 사업 개요구분내용사업명둔촌동 77-41 일원 모아타운위치서울 강동구 둔촌동 77-41 일원사업방식모아타운 + 가로주택정비사업최초 선정2021년 서울시 모아타운 1차 공모관리계획 고시2023년 12월구역 구성1·2·3구역예상 규모약1,800세대최고 층수최고 29층 수준 추진주요 계획공동주택, 공원 3,500㎡, 공영주차장 등주요 특징제2종→제3종 일반주거지역 종상향 추진인근 핵심 단지올림픽파크포레온교통5호선 둔촌동역 / 9호선 중앙보훈병원역사업 주도 PM닥터빌드·엠유엠파트너스​▶모아타운인데 왜 이렇게 유명해졌을까?사실 서울에서 모아타운 자체는 이제 흔한 단어가 되었습니다..그런데 둔촌동 77-41은 분위기가 조금 달랐습니다.가장 큰 이유는 바로 입지입니다.이곳은 사실상 올림픽파크포레온 바로 북측 생활권과 연결됩니다.즉 시장에서는 자연스럽게 이런 기대가 생겼습니다.“포레온 효과가 주변 저층 주거지까지 확산되는 것 아니냐?”실제로 포레온 입주 이후 둔촌동 전체 시세 분위기는 확실히 달라졌습니다.기존 빌라·다가구 지역까지 신축 기대감이 퍼졌고, 모아타운 역시 빠르게 관심을 받기 시작했습니다.다만 동시에 투기 논란도 커졌습니다.일부 주민들은 외부 투자자 유입, 지분쪼개기, PM사의 과도한 영향력 등을 우려했고, 반대 측은 “사업 추진 방식이 너무 공격적”이라고 주장했습니다.즉 이곳은 단순한 정비사업이 아니라,개발 기대감 포레온 후광효과 투자 수요 원주민 반발 PM 중심 추진 논란 이 모두가 겹친 현장이었습니다.​▶진행 연혁 총정리시기내용2021서울시 모아타운 1차 공모 선정2023.12관리계획 승인·고시2024 상반기해제 검토 논란 및 주민 시위2024.05주민 300명 규모 해제 반대 집회2024~2025구역 통합·동의율 확보 진행2025.043구역 창립총회 개최20251·2구역 조합설립 추진2026.041·2·3구역 전부 조합설립인가 완료향후시공사 선정 → 통합심의 → 사업시행인가 단계예상​▶ 사업 속도는 빠른 편일까?결론부터 말하면, 모아타운 기준에서 현재까지는 상당히 빠른 편인 것 같습니다.특히 주목할 부분은:V초기 반대율이 매우 높았음 V해제 검토 이야기까지 나왔음 V주민 갈등이 공개적으로 표출됐음 그런 상황에서도 결국 조합설립인가까지 도달했다는 점입니다.보통 소규모정비사업은:- 주민 합의 문제 - 구역 쪼개짐 - 사업성 부족 - 이해관계 충돌 때문에 오래 지연되는 경우가 많습니다.그런데 둔촌동은 PM 주도로 사업 구조를 재정비하면서 속도를 올렸습니다.특히 기존 7개 구역 형태를 3개 구역 중심으로 통합 정리한 부분은 사업성 측면에서 꽤 중요한 변화였습니다.세대 수가 커질수록:- 브랜드 시공사 유치 - 커뮤니티 경쟁력 - 일반분양 수익성 - 상품성 이 좋아질 가능성이 커지기 때문입니다.​▶구역별 분위기 차이A-2(2구역) 입지가 가장 눈에 띈다실제 체감 입지는 2구역 쪽이 가장 좋다는 평가가 많습니다.특히:5호선 둔촌동역 접근성 포레온 연결감 상권 접근성 측면에서 유리합니다.일부 구간은 실제로 둔촌동역 도보 5~10분 수준이 가능해 보이며, 이 정도면 충분히 역세권 평가를 받을 수 있는 입지입니다.반면 북측 일부 지역은 언덕과 노후 다가구 밀집 영향으로 체감 이동거리가 길 수 있습니다.즉 같은 모아타운 안에서도:역 접근성 도로 접면 향후 동 배치 상권 접근성 차이가 꽤 클 가능성이 있을 것으로 보입니다.​▶입지는 왜 좋다고 평가받을까?둔촌모아타운 위치(출처=시사저널e)1. 강남 접근성노선접근5호선광화문·여의도 접근9호선강남권 접근 우수올림픽대로차량 이동 편리양재대로동남권 연결 우수특히 9호선 중앙보훈병원역 접근이 가능하다는 점은 장기적으로 꽤 큰 장점입니다.2. 학군 밀집반경 약 400m 내에:선린초등학교한산초등학교둔촌중학교한산중학교둔촌고등학교등이 밀집해 있습니다.강동권에서는 드물게 초·중·고가 비교적 가까운 생활권 안에 모여 있다는 점이 장점입니다.3. 포레온 생활권 확장 수혜 가능성가장 중요한 포인트입니다.올림픽파크포레온 자체가 사실상 하나의 도시급 규모이기 때문에:상권 확대 생활 인프라 개선 유동인구 증가 주변 구축 가치 재평가 효과가 이미 나타나고 있습니다. 둔촌동역 지구단위계획* 확대 역시 이런 흐름과 연결됩니다.* 둔촌동역 일대 지구단위계획이 확대 재정비되면서 양재대로변 상업·업무 기능 강화와 생활상권 개선이 추진되고 있어, 향후 둔촌동 전반의 주거·상권 가치 상승 기대감도 커지고 있습니다.​▶사업성은?생각보다 나쁘지 않다는 평가가 많다이곳은 일반 재개발 대비 소규모정비사업이라는 한계가 있습니다.하지만 장점도 분명해 보입니다.항목평가종상향 가능성긍정적입지 경쟁력우수브랜드 선호도높음일반분양 경쟁력양호포레온 후광효과매우 큼사업 규모1,800세대급 가능성용적률 완화서울시 정책 수혜 가능특히 서울시의 소규모 정비 활성화 정책은 이곳에 상당히 유리하게 작용할 가능성이 있습니다.​▶ 리스크이 부분은 반드시 냉정하게 봐야 합니다.1. 주민 갈등이 아직 완전히 끝난 것은 아니다커뮤니티에서도 계속 언급되듯:반대 주민 소송 가능성 절차 문제 제기 동의율 논란 구역 편입 문제 등은 향후 변수입니다. 특히 모아타운은 일반 재개발보다 절차적 논란이 발생하기 쉬운 구조*입니다.*왜일까? - 정비구역 지정 절차가 상대적으로 간소화→일부주민들은 :충분한 주민 논의 없이 사업이 너무 빨리 진행된다라고 느낄 수 있음- 모아타운은 대규모 철거형 재개발이 어려운 지역을 대상으로 하기에 → 소규모 필지·다가구 소유 구조가 매우 복잡(이해관계 충돌) - PM(사업관리) 회사 영향력이 큰 경우가 많다- 법과 제도가 아직 완전히 안정된 단계는 아님2. PM 의존도가 높다는 우려일부 주민들이 가장 강하게 지적했던 부분입니다.PM사의 영향력이 지나치게 커질 경우:정보 비대칭 사업 투명성 문제 용역 구조 논란 등이 발생할 수 있습니다.다만 반대로 말하면, 현재 속도가 나온 것도 PM 중심 추진력이 있었기 때문이라는 시각도 존재합니다.즉 이 부분은 향후 조합 운영 투명성이 중요합니다.3. 사업성 자체가 “압도적”인 수준은 아니다재개발처럼 초고층 대규모 일반분양 구조가 아니기 때문에:공사비 상승 금융비용 증가 분양시장 침체 가 오면 수익성이 흔들릴 가능성도 있습니다. 특히 최근 서울 정비사업은 공사비 이슈가 매우 민감합니다.​▶ 체크포인트결국 핵심은 “1군 시공사”다현재 시장 분위기를 보면:브랜드 커뮤니티 외관 특화 상품성 차이가 시세를 크게 좌우합니다.따라서 둔촌 모아타운 역시 어느 시공사가 들어오느냐가 향후 가치에 매우 중요할 가능성이 큽니다.특히 포레온과 비교될 수밖에 없는 입지이기 때문에 더 그러한 것 같습니다.​​둔촌동 모아타운은 “강동권 소규모 정비의 대표 실험장”이 될 것으로 예상됩니다.현재 흐름만 놓고 보면 분명 사업은 예상보다 빠르게 전진하고 있습니다.특히 전 구역 조합설립인가 완료는 상당히 의미 있는 단계입니다.다만 아직도 넘어야 할 산은 남아 있습니다.그럼에도 불구하고, 강동권에서 “포레온 이후 가장 분위기가 달라진 저층 주거지 중 하나”라는 점만큼은 분명해 보입니다.​